第一条 为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》(以下简称《省条例》)，结合本市实际，制定本办法。  　　

第二条 物业管理活动相关业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、管理部门和单位，享有《物业管理条例》、《省条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》、《省条例》规定的义务。  　　中心城市行政区域内物业管理、使用以及物业管理活动监督管理应当遵守《物业管理条例》、《省条例》和本办法的规定。  　　

第三条 市规划与建设局是本市物业管理的行政主管部门(以下简称物业管理主管部门)，负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，具体负责本办法的实施。各区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。城建、规划、公安、行政执法、安全监督、环保、物价、民政、税务、工商、市政公用、电力、邮政电信等有关行政管理部门按各自的职责，协助做好物业管理的监督管理工作，协助实施本办法。街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理主管部门对物业管理进行指导和监督。  　　

第四条 街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当配合物业管理主管部门或者受其委托调解业主或者使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。履行职责认真负责、工作积极主动的业主委员会，予以表彰和奖励。具体办法由物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府制定，并组织实施。和谐社区建设应当包含物业管理活动方面的内容。  　　

第五条 鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高本市物业管理水平。符合规定条件的物业服务企业，可享受有关服务业发展优惠政策。具体办法由物业管理主管部门会同有关行政主管部门制订，报市、区人民政府批准。  　　

第六条 物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会采取有效方式，做好《物业管理条例》、《省条例》和本办法在本辖区内的宣传贯彻。  　　

第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。  　　

第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理主管部门应当按《省条例》的规定划分物业管理区域，并书面告知物业建设单位、物业所在地街道办事处或乡镇人民政府。经相关业主同意，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府按《省条例》的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域。  　　

第九条 物业管理区域符合《省条例》规定条件的，物业管理主管部门依法应当指导业主召开首次业主大会会议，成立业主大会;街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当予以协助。物业管理区域符合《省条例》规定条件的，建设单位应当向物业管理主管部门提出成立业主大会筹备组、召开首次业主大会会议的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料;建设单位未及时书面报告的，业主可以向物业管理主管部门提出成立业主大会的书面要求。首次业主大会会议的筹备、召开程序及业主投票权数应符合《省条例》规定，筹备经费由建设单位承担。  　　

第十条 业主有权推举业主代表，并享有被推举权。  　　

第十一条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、弃权票规则、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。包括：

(一)业主大会会议形式、业主代表产生方式、召开业主大会定期(临时)会议的条件、业主(业主代表)委托代理人参加业主大会的要求等内容; 

(二)对采用设置投票箱自行投票、专人逐户派发(回收)意见单表决形式，或其他表决形式等作出约定。但表决通过业主大会决定的票数约定，不得违反《省条例》规定;

(三)业主小组以物业管理区域内的幢或单元设立; 

(四)业主委员会委员的具体资格及资格终止的情形，业主委员会委员人数、任期、可否连选连任，业主委员会委员的缺额补选，业主委员会会议召开规则; 

(五)业主委员会委员资格终止后办理移交期限;  　　

(六)除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，在物业管理活动中还应履行的其他职责; 

(七)业主大会认为应当作出约定的其他事项。  　　

第十二条 业主委员会应当建立健全有关规章制度。  　　

(一)会议记录制度。会议记录由会议主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议记录由全体出席会议的委员签字;  　　

(二)印章管理制度。印章应由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用;  　　

(三)档案资料管理制度。业主大会档案资料、业主委员会档案资料、有关物业管理档案资料，由业主委员会指定专人保管。业主委员会委员资格终止的，应当在约定的期限内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。  　　

第十三条 设立业主小组的，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。履行下列职责：  　　

(一)讨论业主大会拟讨论的事项;  　　

(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会可以撤销业主小组不适当的决定。  　　

第十四条 业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积，作为业主委员会的办公用房;可以决定物业管理经营用房所得收益的使用;可以决定在利用本物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中划出部分金额，作为业主委员会工作经费。  　　

第十五条 物业服务企业不得擅自改变办公用房性质;物业服务企业应当将物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及其使用情况，定期向业主大会报告，并接受业主委员会监督。业主委员会工作经费使用情况应单独建帐，定期向业主大会报告，并向全体业主公布。  　　

第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。  　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主物业使用人均具有约束力。  　　

第十七条 业主委员会应当将业主大会会议通过的业主大会议事规则和业主公约，在物业管理区域内显著位置公布。  　　

第十八条 建设单位在申请《商品房预售许可证》时，应当将其与选聘的对物业进行前期管理的物业服务企业所签定的前期物业服务合同，报所在地物业管理主管部门备案。未选聘物业服务企业对新建物业进行前期管理的，房地产行政主管部门不核发《商品房预售许可证》。  　　

第十九条 建设单位应当通过公开招标投标方式选聘物业服务企业对物业进行前期管理。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积在3万平方米以下的，经所在地物业管理主管部门同意，建设单位可以采取邀请招标或协议方式选聘物业服务企业。以招投标方式确定的物业服务收费标准报物业所在地价格主管部门备案。  　　

第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。建设单位应当将业主临时公约在物业销售现场予以明示，并有义务向物业买受人作出说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位不得将依法属全体业主的物业共用部位的所有权或者使用权单独转让。  　　

第二十一条 业主临时公约不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报物业管理主管部门备案。  　　

第二十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。保修金交纳、使用、管理和退还的办法，由市物业管理主管部门根据省规定另行制定。  　　

第二十三条 建设单位应按《省条例》的要求配置物业管理用房。住宅物业配置千分之三的物业管理办公用房和千分之四的物业管理经营用房。物业管理用房(包括办公用房和经营用房)应集中设置，按国家有关规定纳入配套项目建设，应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。